Nombreux sont les investisseurs ayant acquis par notre intermédiaire des parts de sociétés civiles de placements immobiliers, soit directement soit dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.
L’Ecole Des Hautes Etudes Commerciales (EDHEC) et l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) ont mis au point un indice mesurant l’évolution de la performance des SCPI investissant dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, plateformes logistiques, ..) hors immobilier d’habitation donc !
> règles et méthodologie de calcul de cet indice
Cet indice est établi à partir des SCPI ayant enregistré un volume de transactions sur le marché secondaire supérieur à 2 millions d’euros au cours de l’année précédente. On entend par marché secondaire celui des transactions réalisées de gré à gré entre investisseurs ou par l’intermédiaire de la société de gestion, à l’exclusion de toutes les transactions réalisées lors de l’émission de parts par la société.
Une première analyse des résultats
Le graphique ci-dessous montre s’il en était besoin, que l’investissement immobilier via les parts de SCPI de murs d’activité n’est pas un placement garanti et sans risque. Certaines périodes (particulièrement 1990-2000) ont vu la valeur des parts baisser…
Par ailleurs et en moyenne, les effets de l’inflation sur la période 1980-2018 ont eu les conséquences suivantes : 1 000 euros de 1980 ont le même pouvoir d’achat que 3 200 euros en 2018 (Source : http://france-inflation.com/calculateur_inflation.php – consultation 30/08/2019)… Ainsi la protection du capital n’est pas assurée contre les effets de l’inflation par l’évolution du prix des parts.
La performance des SCPI est appréciée au travers des prix d’achat des parts, comprenant les commissions perçues par la société de gestion et les droits d’enregistrement
Investir dans l’immobilier en parts de SCPI d’entreprises n’est pas garant de la protection de son capital contre les effets de l’inflation. Fort heureusement, l’évolution du prix de la part ne constitue pas le seul moteur de performance…
Et si nous tenions compte des revenus ?
Le graphique ci-dessous le montre bien : revenus compris, la performance de ces supports est d’une toute autre ampleur et le gain de pouvoir d’achat sur longue période est très significatif. En d’autres termes, la première source de performance est bien le revenu perçu ; la plus-value éventuelle constitue la cerise sur le gâteau !
Bien entendu l’impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux (non traités dans ce graphique) viennent corriger sensiblement les résultats et réduire la performance globale de l’investissement en parts de SCPI.
Notre Conseil : Si les performances passées permettent de juger très positivement ce type de support, le mode de détention (achat en direct ou au travers d’un contrat d’assurance-vie par exemple) et la fiscalité de chaque acquéreur ont des conséquences non négligeables qu’il convient de valider avant toute opération.
