La fin du pacte tontinier ?

| Environnement juridique, fiscal

Au fait, c’est quoi la tontine ?

L’intérêt de la tontine ou clause d’accroissement est de permettre à deux ou plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien sans pour autant être en indivision.

Plus précisément, la particularité de ce mécanisme contractuel est le fait que le tontiner survivant sera considéré comme étant l’unique propriétaire, non pas au jour du décès du coacquéreur, mais dès l’origine c’est-à-dire au jour de l’acte d’acquisition.

Par conséquent, il n’y aura pas de transfert de propriété au décès du prémourant puisque ce dernier est réputé ne jamais avoir eu aucun droit sur ledit immeuble.

Les avantages civils et fiscaux

>> Sur le plan civil :

  • Les créanciers de l’un des tontiniers ne peuvent pas saisir l’immeuble en cause en raison de l’indétermination du véritable propriétaire avant le dénouement de la situation (réalisation de l’aléa) à savoir le prédécès ou la vente dudit bien.
  • Le bien n’étant pas indivis, il est impossible de demander le partage.
  • Le tontinier survivant est réputé être le seul propriétaire dès l’origine (acte d’acquisition). Cela permet donc de faire sortir un bien de l’actif successoral du prémourant sans pour autant que cela soit requalifié de pacte sur succession future.

>> Sur le plan fiscal :

En vertu de la clause d’accroissement, la part revenant au survivant est soumis, en principe, au régime fiscal de droit commun applicable en matière de succession, c’est-à-dire selon le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire de l’accroissement (CGI art. 754 A).

Par exception il y aura application des droits de mutation à titre onéreux (droit de la vente) lorsque le bien constitue l’habitation principale des coacquéreurs et que sa valeur est inférieure à 76 000 € au décès du prémourant.

Le pacte de tontine est:

– intéressant pour les époux mariés et les partenaires de PACS : exonération des droits de succession (CGI art. 796-0 bis).

– dissuasif pour les concubins, les héritiers éloignés et les tiers lorsque la valeur du bien acquis excède la valeur de 76 000 € : droits de succession variant entre 35 et 60% (CGI art. 777).

 

La réforme et ses conséquences : les effets de la loi deviennent les effets de la volonté

Le futur article 1304-6 du Code civil, remplaçant l’actuel article 1179, a été intégralement réécrit et précise que la condition suspensive de survie ne rétroagit plus automatiquement au jour de la conclusion de l’acte d’origine mais prendra effet au jour du décès du coacquéreur tontinier.
Il ne serait donc plus possible de dire que le survivant a été l’unique propriétaire du bien dès le jour de l’acquisition et l’on retomberait sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future.

Afin de pallier cet effet néfaste, l’alinéa 2 dudit texte permet de faire rétroagir conventionnellement la condition suspensive au jour de l’acte d’acquisition.

En conclusion, notre conseil
Il sera donc primordial de bien rédiger la clause d’accroissement dans l’acte d’acquisition afin que les effets du pacte de tontine puissent pleinement jouer. Autrement dit, le rédacteur de l’acte de vente devra expressément stipuler l’effet rétroactif de la condition suspensive sous peine de voir l’acte requalifié en pacte sur succession future, pacte qui est prohibé en droit positif.

Pour en savoir plus :

Cadre légal :