Dans une précédente newsletter, nous avions caractérisé le « délai raisonnable » applicable en matière d’exonération de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale. Sur le même thème, nous évoquons ici la qualification de la résidence principale comme une résidence effective.
1) Le régime applicable
Pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale, il est nécessaire que celle-ci soit la résidence effective du cédant. Afin de déterminer cela, l’administration et les juges se fondent sur des éléments concrets, constituant un faisceau d’indices. Pour que le bien immobilier soit considéré comme la résidence principale du cédant, il faut qu’il constitue la résidence effective, habituelle et il faut l’occuper au jour de la vente.
2) Le caractère effectif de la résidence : une condition stricte
La Cour d’appel de Nantes a récemment (29 octobre 2018, n° 17NT01410) eu l’occasion de juger le caractère effectif de la résidence.
Un couple avait cédé, à un an d’intervalle, une maison d’habitation et un immeuble et les deux actes de vente mentionnaient l’application de l’article 150 U II du Code Général des Impôts (CGI), aux termes duquel la plus-value réalisée est exonérée d’imposition.
Dans sa décision, la Cour d’appel de Nantes prend le soin de rappeler que « la résidence principale doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année ». Elle explicite également qu’hormis les cas où la charge de la preuve incombe au contribuable, les juges détiennent le pouvoir souverain de déterminer si le contribuable remplit exactement les conditions légales d’une exonération, au moyen d’un faisceau d’indices.
En l’espèce, la Cour rejette l’exonération en estimant que des occupations temporaires, d’une durée respective de quatre mois et sept mois et demi, ne saurait donner le caractère d’une résidence principale aux maisons cédées.
Notre avis : Cet avantage fiscal certain que constitue l’exonération d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée lors d’une cession de la résidence principale, est surveillée par l’administration.
Ceci d’autant plus que l’évolution très favorable des prix de l’immobilier, particulièrement dans les grandes métropoles, peut quelquefois favoriser les comportements « limites » de certains contribuables qui pourraient trouver amusant et enrichissant de multiplier les résidences principales…
